商品房未竣工验收即交付使用买受人能否主张逾期交付违约金

为推动落实“谁执法谁普法”法律责任制度,让广大群众在现实生活中遇到的法律问题得到解答,高明法院与FM88.3合作,​​佛山广播电台高明分台推出《案例讲解》专题节目,结合日常生活实际,针对公众关心的热点话题,通过真实案例进行法制教育。 第一季就获得了公众的良好反响。

目前,《解密案件》第二季已上线。 今后,我们将更加注重选取贴近民生的案例等案例进行分析解读,让公众通过案例进一步了解相关法律法规,增强宣传教育的针对性和实效性。关于法治。 性别。

商品房未竣工验收即交付使用,买受人能否主张逾期交付违约金?

第14期案例讲解来自高明法院00:0012:34

分析真实案例,

透过法理和人际关系,

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高明法院、佛山市广播电台高明分社FM88.3

合作打造特别节目《案例讲解》!

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今天

高明法院法官楼洪进

和您聊聊商品房预售合同纠纷

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大家在向开发商购买房屋时,合同中通常会约定,如果开发商未能按照合同规定的时间交付房屋,则应承担相应的违约责任,例如支付违约金等。 那么是不是开发商只要在约定时间内交付房屋就不需要承担违约责任呢? 如果不是,什么情况下开发商需要承担违约责任?

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案例回顾

2018年6月,小明从一家房地产公司购买了一套商品房。 双方签订《商品房销售合同(预售)》,约定房屋价格,并约定房地产公司应于2019年5月31日前取得建设工程竣工验收记录。经认证的文件已交付给小明使用。 如果房产公司逾期交付房产,将以支付的购房款作为本金,按照每天万分之一的比例向小明支付违约金。 逾期交货超过90天的,小明有权解除合同。

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合同签订后,小明按照约定的金额和付款方式向房地产公司支付了购房款,房地产公司于2019年5月31日前将涉案房屋交付给小明。但建设工程竣工验收备案于2019年11月20日才完成,比房屋交付晚了半年。 小明提起诉讼,要求开发商支付2019年6月1日至2019年11月20日期间逾期房屋交付的违约金。

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法院判决

高明法院经审理认为,本案系商品房预售合同纠纷。 小明与房地产公司签订的商品房销售合同是双方真实意思表示,内容合法,由此产生的权利和义务受法律保护。

关于房产公司是否应当向小明支付逾期交付房产违约金的问题。 《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定:“交付竣工验收的建筑工程,必须符合规定的建筑工程质量标准,有完整的工程技术经济资料和签订的工程保证书,并有国家规定的其他竣工条件。建设工程竣工验收合格后,方可交付使用;未经验收或者不合格的,不得交付使用。” 房地产公司若未取得竣工验收备案证明就将房屋交付给小明,将不予交付使用。 符合法律规定和双方约定的交付标准,故以实际取得竣工验收备案证明之日为有效交付。

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房地产公司在取得竣工验收备案证明前将房屋交付给小明,视为逾期交付,且超过90天,构成违约。 而且,房地产公司也未能提供证据证明其在收回房产时已明确告知小明其未取得竣工验收备案凭证。 根据合同规定,小明有权请求解除合同,并要求房产公司支付违约金。

由于本案小明并未请求解除合同,仅要求房地产公司支付逾期违约金,故房地产公司应按照合同约定向小明支付违约金。 违约金自合同规定的交货期限届满之日起至取得竣工验收备案证明之日止计算。 宣判后,双方均未提出上诉,该案判决现已生效。

法官陈述

商品房交付标准如何确定?

如何确认商品房符合交付标准?

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首先,商品房销售合同会约定商品房的交付标准。 一个常见的规定是房子必须竣工、验收并记录。 有的还可能要求购房者缴纳购房款、取得房屋测绘文件等条件。 其次,商品房通过建设工程竣工验收并取得证明文件,也是《中华人民共和国建筑法》第六十一条的强制性要求。 取得竣工验收备案证明是房屋交付的前提条件,即使合同没有规定,开发商也不能(应该)向未竣工验收备案的购房者交付商品房。

如果发现开发商交付

不符合交付条件的商品房,

怎么处理呢?

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购房者接收房屋时,有权要求开发商出具房屋竣工、验收、备案的证明文件。 如果开发商不能提供或者拒绝提供,购房者可以拒绝接收房屋,并且不必承担逾期验收的违约责任。

是否在约定时间之前收到房子,

是否意味着开发商已经完成了交付房屋的义务?

什么情况下可以提出要求

开发商支付延迟交付建筑物的违约金,

如何确定逾期交付房产的期限?

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开发商交付房屋并不自动履行交付义务。 就建设工程竣工验收和备案的强制性条件而言,购房者在以下两种情况下可以主张逾期交付房产的违约金: 1、开发商通知购房者领取房屋并实际按照约定的交房时间交房。 但房屋未竣工验收备案且未通知购房者而交付的,视为未满足交付条件,交付无效。 逾期交付的违约金自合同规定的交付日次日起计算至竣工验收备案之日止。 2、开发商未在约定的交房时间通知购房者领取房产,且未实际移交房产。 合同约定交割日的次日为逾期交割违约金的计算起始时间。 交房日后,如果开发商在未明确告知竣工验收记录的情况下交房(付款),再填写竣工验收记录的,违约金将计算至竣工验收备案之日。 房屋交付前完成竣工验收备案的,违约金计算至房屋实际移交之日。

竣工验收并备案后,

如果购房者不接收房屋,

开发商永远要付出代价

延迟交付财产的违约金怎么办?

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不是这种情况。 开发商在房屋符合交付条件的情况下向购房者发出有效的收回通知后,购房者无正当理由拒绝在开发商通知的日期收回房屋的,开发商将发出收回日期在通知日期。 此后,无需承担逾期交付财产的违约责任。

开发商是否通知业主?

购房者必须接管房屋吗?

一般来说,如果开发商出具了竣工验收备案证明等证明房屋符合交付条件的文件,购房者就可以领取房屋。 对于房屋验收时发现的空鼓等轻微质量问题,可要求开发商承担保修责任。 如果有损失,也可以要求赔偿,但这并不足以成为拒绝收房的理由。 开发商拒绝接收房产的,开发商不承担因拒绝接收房产而导致迟交房产的违约责任。

但如果房屋存在主体质量问题等严重影响房屋安全使用的质量问题,购房者可以以交付的房屋不符合规定为由,拒绝接受开发商交付的房屋。安全使用标准。