验收房屋时要注意什么

一般来说,预算充足的房主建议找专业的验房机构来帮助验房。 但业主本身也必须具备一定的验房知识。 验房费用不高,一般按平方米计算价格。

关房时需要注意的事项包括很多方面,主要是四大方面,下面给大家详细讲解一下。

1 检查所有插座

如果你没有笔,你可以买一个充电器和一个三相电源板。 充电器可以检查两相插座,三相连接片可以检查三相插座。

2 检查所有窗口

·检查玻璃:玻璃上不应有伤痕。 我们买的东西都是商品,一定要仔细检查,否则就会蒙受损失。 别以为这么大一块玻璃上有一个小伤痕没关系。 想想看,如果你买镜子,你肯定不想要有疤痕的镜子。

·检查窗纱。 许多屏幕都被撕裂或有大划痕。

·检查窗户打开时是否接触墙壁。 墙壁很容易被损坏。

3. 检查电话线路。 宽带接口天伦的电话线和宽带面板质量好不好,也要看固定是否牢固!

4 检查暖气片及阳台护栏是否牢固

5 检查每个灯和开关

6 检查每个水龙头

7、接收房屋时,必须核对《竣工备案验收表》和《房屋面积测量表》原件。 否则,一旦收到钥匙,再提出面积问题就来不及了。 司法实践中,如果在接管房屋时未提出异议,则视为购房者实际上放弃了接管房屋时对面积的争议权利。

8、入住时注意窗铰、水管。 有很多问题。

第一次

房屋满足使用条件后,开发商将房屋交付给买方,这意味着房屋为买方接管。 与一般商品销售相比,房屋的交付更为复杂,因为它涉及两种关系,一是房屋买卖合同的履行,二是物业管理合同的成立。 示范合同第十一条具体规定了房屋的移交。 本文将解释一些主要问题。

移交的一般程序

1、开发商发出房屋收回通知书。 关房通知书内容包括关房时间、应缴纳的费用、未按时关房的处理等内容。通知可以采取电话、传真、信件等形式。为了安全起见,开发商除了通过电话、传真等方式通知外,最好也采用挂号信的方式。 否则,很难证明其已向购房者发出通知,可能会导致承担延迟交付的不利后果。 后果。

2、购房者缴纳相关费用。 如房价结算、物业费、公共维修基金等。

3. 上门检查。 购房者检查房屋是否存在质量问题,并将发现的质量问题向开发商提出,开发商在购房者验房前进行整改和维修。

4. 买家收到房子。 房屋验收合格后,开发商将钥匙交给购房者。 一般来说,交付钥匙是房屋交接的主要标志。 除所有权外(所有权过户时间以管理机构办理过户手续的时间为准),自交付钥匙之日起,购房者行使房屋的一切权利。 当然,风险也从此时起由买家承担(如房屋交付后因火灾、地震等造成房屋损失的风险)。

怎样把房子关起来

对于如何收房,很多购房者的想法都不是很清楚。 事实上,关房时主要存在三个问题。

1.审查相关文件。 作为购房者,首先应该检查房子是否具备交付条件。 关于交货条件,合同第八条有明确约定。 从北京角度来看,总承包合同规定,房屋取得《北京市建设工程竣工备案表》作为交付的前提条件。 按照今年12月1日起实施的《北京市城镇房屋转让管理办法》规定,竣工备案表已成为开发商移交房屋的法定条件。 如果没有竣工备案表,作为购房者,您通常可以拒绝占有房屋。

此外,购房者还需要审核几份文件,包括:房屋质量说明书、房屋质量保证证明、房屋面积测量表等。

2.审查房屋质量。 验房的主要目的是看房子是否与合同相符,包括户型、朝向、面积、结构等。如果这些方面发生变化,购房者可以要求退房。 另外,还有一项很重要的工作就是检查房子是否存在质量问题。 如有质量问题,应要求开发商修复,修复后重新检验房屋。

3.审核运费。 移交房屋时会涉及一系列费用。

房价结算。 对于期房,合同价是根据房屋的预测面积计算的。 房子建成后,测量的面积肯定会有所不同,双方根据面积的差异来结算房款。

物业管理费。 作为与不同物业相邻的物业,实行强制物业管理制度。 购房者接收房屋后,无论入住与否,都将开始享受前期物业管理公司的服务,因此在接收房屋时必须缴纳物业管理费。 根据北京市现行规定,物业管理公司一次最多可以收取一年的物业费。

公共维护基金。 公共维修基金是为房屋公共部分和公共设施的大修和中修而准备的资金。 按房价的2%支付。 可以向开发商缴纳,也可以直接向房管局缴纳。

第2部分

一招:读“记录”,留下“两本书”

业主在搬入新房前,应查看该工程的相关备案文件副本,以确认该工程为合法建设; 同时,业主应取得开发商提供的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

第2招:卫生间不渗水、不沉淀

要检查浴室地板是否漏水,可以用一个塑料袋装满沙子,放在地漏上,然后在浴室里存一些水。 24小时后,到对应的下层卫生间查看顶部是否漏水。 最好和上层住户同时进行这项测试,这样可以检测自家卫生间的地板是否漏水,或者自家卫生间的顶部是否漏水。

检查卫生间地板是否有水,先在卫生间存一些水,然后放掉水,看看地板是否有水。 合格的地面不应有积水,因为安装地漏的地方是卫生间的最低点。 但毛坯房除外,因为地漏周围留有一定高度的后期铺装地面。

第4招:敲击四面八方,听空裂声

墙面抹灰、地板装饰面等装饰面是否有空洞裂缝,只需用小锤子轻轻敲击即可。 如果听到“空”的声音,说明各面层与墙(地)面接触处有缝隙,需要返工; 如果听到沉闷的敲击声,则说明接触良好。

5招:为顶层住户检查雨水渗漏情况

如果买顶层,一定要检查每间房子的顶面是否有雨水渗漏的迹象。 因为按照施工要求,交付的房屋要么经过了两次大雨的“考验”,要么施工方在监理单位的监督下进行了淋雨试验。

6招:阳台裂缝很危险

一般来说,墙壁上的裂缝大多不是结构性裂缝,影响美观,但危险性不是很大。 房屋的结构问题经常发生在阳台上。 如果发现房间和阳台的连接处有裂缝,很可能是阳台破裂的先兆。 您必须立即通知有关单位。

第7招:保温效果差的墙体滴水

冬天,如果房间墙壁上出现凝露(类似于夏天常温下一瓶冰镇啤酒外壁出现的水滴),那么一定是墙壁的保温层出了问题。 。

8招:打开水龙头检查是否漏水、堵塞

水管是否漏水、漏水、堵塞,只要打开水龙头就可以看出。 需要注意的是让水流尽可能的大、快。 首先检查水压,其次测试排水速度。

9招:供暖支管有坡度

供热、回水支管未水平放置。 供水支管与进水管连接的一端高于与散热器连接的一端。 回水支管两端高度正好相反。 该斜率与两个支管的长度成正比。 一般每米有1%的差异。

10招:加热管需要套管

暖气管道穿过墙壁或地板时应安装套管(在管道与墙壁或地板的交汇处在管道上放一小段管子)。 地面上的套管应高出地面2-3厘米。 地面是初始水平面。 用于装饰时,应距地面5厘米。 其作用是防止供暖管热胀冷缩后墙壁、地板起拱、开裂。

11招:断电必不可少

如果开关和电表在室外,应检查开关打开后室内电源是否完全切断,以检查其是否可以控制室内灯具和室内插座。 如果室内有分体开关,还应检查每个开关是否完全打开。 控制各支线。

第十二招:保险插座保护幼儿

为防止幼儿将手指伸入插座孔内,距地面30厘米的插座必须装有安全装置。

第十三招:浴室插座规则多

卫生间的电源插座应该是防潮插座并有防溅措施吗? 卫生间的照明灯座一定是磁性安全灯座吗? 洗脸盆上方不应有插座。

第14招:厨房、卫生间靠近通风道

厨房、卫生间应靠近通风管道布置,有利于异味、废气等气体迅速排出,保持室内空气清洁。

第15招:拉动开关接口

检查开关、插座的牢固程度,尤其不要忘记打开电话、电视的线路接口,用力一拉,看是否是假的。

第三部分

1、窗边与混凝土界面之间是否有间隙? 窗框是容易被撞到的地方,框墙的接缝一定要密实无缝隙。

2、屋内窗户开闭是否太紧? 打开和关闭是否顺畅?

3. 屋顶是否有裂缝? 一般来说,房间内平行于梁的裂缝是常见的质量问题。 虽然存在质量问题,但基本不妨碍使用。 如果裂缝与墙角成45度角,甚至与梁垂直,则说明房子已经沉降。 严重的是,房子存在严重的结构质量问题。

4、检查屋顶顶部是否有坑? 这种麻点专业上称为“石灰爆点”,是由于石灰水没有熟化足够时间而造成的。 如果顶部有凹坑,会给室内装饰带来很大的不利影响。

5、墙壁、天花板是否有局部凸起? 用木棍敲打,有声音吗?

6、厕所运行是否顺畅? 冲水声音正常吗? 冲洗水箱有漏水的声音吗?

7、检查卫生间或厨房是否有地漏,坡度是否正确。 切忌向门倾斜,否则水会流进客厅。

8、检查房屋内所有开关、插座、总开关是否有问题? 各种电路、闭路电视、电话插座等的位置也要仔细了解。 30%的火灾是由电气事故引起的,这与电气线路的设置有相当大的关系。 为了保证用电安全、方便,国家颁布了《住宅设计规范》,规定每间住宅的电路数量不应少于5个。增加电路可以保证电路的使用寿命。减少电线短路火灾事故的发生。

9. 天花板有无水渍? 裂缝? 如果有水渍,就说明有漏水的嫌疑。 如果你住在房子的顶楼,一定不要忘记检查顶楼是否漏水。

10、供水管材质是什么? 目前,供水管道大多采用铜管。 铜管可安全使用 50 年。 铜可以抑制细菌的生长,增加水中的铜含量,有利于健康。

11、检查燃气热水器开关是否合适?

12、卧室、客厅的各种管道是否裸露? 有管道穿过吗? 因为房间内穿过的管道较多,会造成装修困难,也会造成视觉障碍,影响整体感。

13.自来水的水质如何? 注意区分市政供水和社区自给水。

14. 墙壁和天花板地板是否有特殊倾斜? 弯曲? 波浪上升? 凸起或凹陷的区域? 最简单的方法是用手电筒照射墙壁和天花板。 一眼就能看出是否有凹凸不平的地方。

15、检查房子是否干净? 是否有剩余建筑垃圾? 检查所有空地是否有垃圾?

16、要求开发商出具竣工备案表和测绘单位实测面积明细表。

收回当天携带的设备

1.具有日期显示功能的相机,以便您可以将有问题的区域拍照作为证据。

2.立即用纸和笔写下发现的问题。

3、写一叠便签纸,写下问题和维修建议,贴在出现问题的地方,方便维修人员发现。

4、将扁平三插头小家电(如吹风机、电动剃须刀等)插入家中各个电源插座,检查电源是否完全接通。

5、阅读售楼说明书,检查厨房、卫生间等附属设备是否符合开发商原来的承诺。

6、请有收回经验的朋友帮忙提供建议,找出问题。

第四章

接管房产时需要检查哪些内容?

——–买房时面积、电气、屋顶、地面、装修、结构、外墙都不能少。

从房屋交接的实践来看,由于对商品房销售面积的计算方法不太了解,大多数购房者只注重对房屋结构和装修质量的验收,而忽视了对房屋面积的核实。 事实上,房子的大小不仅影响最终产权,还涉及房价,直接影响购房者的经济利益。 因此,检查所购房屋的销售面积也是房屋验收工作的重要组成部分,应引起购房者的重视。 购房面积按照建设部最新颁布实施的《商品房销售面积计算及公共建筑面积分配规则(试行)》计算。

电的

1、电气线路安装应光滑、牢固、平直,并应有导管穿过墙壁。 导管连接必须严密,铝导体连接不得拼接或打结。 采用管道布线时,连接点必须紧密可靠,使管道在结构上和电气上连接成一个整体,并有可靠的接地;

2、电表应按套(单元)安装或预留表位,并应有接地装置;

3、照明灯具等低压电器安装支架必须牢固、元件齐全、接触良好、位置正确;

4、各种防雷装置的所有连接点必须牢固可靠;

5、电梯应能准确地启动运行、选择楼层、平层和停止楼层。 曳引机的噪声和振动不应超过规定值。 制动器、限速器、报警器等安全设备应动作灵敏、可靠;

6、对电视信号有屏蔽作用的房屋、电视信号较弱的房屋或高层建筑遮挡、反射波复杂地区的房屋,应配备共用电视天线;

7、对装有空调、洗衣机、冰箱、电子热水器、电子燃气灶、电子监控报警系统的高档住宅,应检查电气设备是否能正常运行,各类管道是否安全且可靠;

8、装有电话的住宅,应检查电话线路是否按期开通,接听效果是否和谐,电话费是否缴纳。 此外,还要检查水、卫生、消防、配套设施等设备。

屋顶

1、各类屋顶需排水顺畅,不得积水、渗漏;

2、平屋顶应有隔热措施,三层以上房屋公共部位应设置屋顶检查孔;

3、三层以上房屋的阳台、屋顶应有组织排水。 出水口、天沟、落水管应安装牢固,接头处应平整、严密,不得渗漏。

地面

1、面层与基层必须粘结牢固,不得空鼓,整体平面平整,不允许有裂纹、起皮、起毛等缺陷。 块材(如柚木地板)面层应表面光滑,接缝均匀平直,无缺棱、缺角;

2、卫生间、阳台、盥洗室的地面与相邻楼层的相对标高应符合设计要求,不得有积水,不允许有水浸、渗漏;

3、木建筑地板应平整、牢固、接缝严密。

验楼经验讲座

1、土建工程验收建筑物整体外观不出现倾斜,室内梁、柱、墙体无明显尺寸偏差(请携带钢卷尺); 墙壁、地板、天花板等无明显裂缝; 地板不允许有裂纹、脱皮、沙眼、砂眼等缺陷; 门、窗、墙之间的接缝处应处理均匀,不得漏边、漏角。

二、给排水工程验收 1、给排水管接头处,特别是塑料管接头处无渗水现象; 2、所有水管状况正常,马桶不漏水,水管无破裂,各接头密封性良好; 3、厨房、卫生间、阳台地面坡度充足,地漏不堵塞,排水迅速; 4、厨房、卫生间24小时浸水试验无渗漏,其中:(1)地漏壁管处无渗漏。 外墙应有渗水现象; (2)厨房、卫生间不应有水沿墙渗到客厅、房间的墙壁、地脚; (3)上层住户的厨房、卫生间、阳台的水不应渗入您家相应的天花板(特别检查吸顶灯座及垂直管口周围); (4)屋顶下的天花板、墙角和墙壁(特别是窗户周围)不应有雨水渗入的痕迹(大雨后两天内检查);

三、照明电气工程验收 1、检查室内总电源开关及漏电保护装置的灵敏度(一般通过按下电器自带的检测按钮,看保护器是否能工作); 2、检查室内电线敷设方向是否合理、美观; 3、三线插座是否已安装并连接好地线; 4、灯光开关正常,插座可通电(不建议携带充电剃须刀等物品进行测试); 5.门铃和报警系统工作正常;

四、装修工程(含卫生洁具)验收 1、木地板、瓷砖、窗台、大理石等无裂纹、色差,平整、无空鼓(用锤子敲击无空鼓); 2、墙壁、天花板涂乳胶漆或白灰色,颜色端正、均匀,面层无剥落; 3、没有木地板或地砖时,水泥地面应大致平整; 4、铝合金或钢木门窗安装应平整牢固、无变形、开关灵活、配件齐全,特别是阳台上窗户和落地玻璃门的安装。 有很多细节需要检查。 买家在看房时最好向专业人士寻求帮助。 而且,问题一次也看不出来,多检查几次也无妨。 。

防范措施:

2 购房者收到入住通知后应该做什么?

2.1 您可以按照通知约定的日期前往领取房屋。 收房时,首先检查房地产开发商提供的文件是否符合上述要求,《竣工登记表》上是否有建委批准印章(竣工登记已改为建委)工程质量由管理处负责),然后对待接收房屋进行现场验收。

2.2 在将钥匙交给房产中介之前应注意以下问题:

2.2.1 核实您入住的房屋是否是您购买的房屋。 与购房合同、附件、补充协议不符的,必须在入住前向房产中介报告,重新检查并更换;

2.2.2 如果面积有错误,您应在入住前按照合同向房产中介提出索赔;

2.2.3 自行检查房屋质量。 如果发现结构问题,应在入住前向房产中介报告并向相关部门报告; 如果发现非结构性问题,应在移交房产中介时如实做好书面记录,并向有关部门报告。 要求房产经纪人书面承诺在一定期限内进行修缮;

2.2.4按照购房合同、附件及补充协议规定清点房屋内的设备,检查水、电、气、暖气等设备的完好和使用情况。 如果有任何差异或缺陷,应在移交时要求房地产经纪人这样做。 在交房清单上做好记录,并要求房产中介书面确认具体更换及完成日期;

2.2.5 房地产开发商提供的房产交房核销单或房屋交房单中无法确定的事项,应注明“尚不清楚”或“无法辨认”,并由双方签字或盖章。区域。

3 购房者不符合交房条件怎么办?

3.1 当房产中介交付不符合交付条件的房屋时,许多购房者不采取行动。 他们天真地认为,如果房产中介违约,就会按照合同约定进行赔偿或解除合同。 然而,事实并非如此。 权利必须由他们自己决定。 如果购房者不提出、不主张,甚至认为自己会先入住,但殊不知自己这样做已经放弃了自己的权利,就等于默许了房地产开发商的违约行为。合同。

3.3.6房屋主体结构不合格或者存在严重质量问题的;

3.3.7 面积误差率绝对值超过3%;

4 关房时注意房屋的保修期

4.1 建设部《商品房销售管理办法》第三十三条:“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保证责任。双方应当约定保修范围、保修期限”合同中注明保修责任等,保修期自交货之日起计算。

4.2 关于保修期的长短,根据《商品房销售管理办法》第三十三条规定:“商品房的保修期不得低于质量保证书规定的保修期。建设工程承包商向房地产开发商出具的函件;期限短于《条例》确定的最短保修期的,保修期不得低于《条例》确定的最短保修期。因此,房地产开发商对购房者负有保修责任,但实际承担保修工作的是建设工程;对于承包商来说,保修期限以建设工程承包商向房地产开发商承诺的时间为准。本条所称《条例》,是指《商品房销售管理办法》第三十二条所述的《商品房住房质量保障和住房使用说明书制度实施条例》、《商品房销售管理办法》第六条》规定:“国家对住宅工程质量保修期另有规定的,保修期按照国家规定执行。”

4.3 根据国务院《建设工程质量管理条例》第四十条规定,在正常使用条件下,建设工程的最低保修期为:

4.3.1 房屋建筑基础设施工程、基础工程和主体结构工程的合理使用年限,为设计文件规定的工程合理使用年限; (注:此使用寿命可能达到建筑物的使用寿命。)

4.3.2 屋顶防水、卫生间、房间及有防水要求的外墙防水5年;

4.3.3 加热和冷却系统有加热期和冷却期两个阶段;

4.3.4 电气管道、给排水管道、设备安装及装修工程2年;

4.3.5 其他项目的保修期由发包方与承包商约定;

4.3.6 建设工程保修期自竣工验收之日起计算;

4.4 因此,笔者认为“建设工程的保修期自竣工验收之日起计算”更为准确。 即使开发商和购房者约定保修期从交付之日起计算,也很可能会减去房屋竣工验收与交付之间的时间。 购买最终房或现房的买家在接手房屋时一定要注意保修期。 时限,避免错过保修时间。

5 北京房地产开发商交房时的一些行为分析

5.1 以各种借口强迫购房者委托其或其委托的公司办理房产证,强行“征收”契税和公共维修资金

5.1.1 基本对策——买方有权拒绝。

5.1.2根据我国《合同法》和《消费者权益保护法》的规定,房地产开发商只能按照与购房者签订的购房合同约定的交付条件交付房屋,不能利用他们在交房时掌握钥匙的有利地位。 强迫购房者接受购房者单方面提出的附加条件,单方面增加购房者不能接受的条件并影响房屋交付的,购房者必须承担延迟交付的违约责任并向购房者支付违约金。

5.1.3 《中华人民共和国税收征收管理法》第二十九条明确规定:“除税务机关、税务人员以及税务机关依照法律、行政法规委托的单位和人员外,任何单位和个人不得可以进行税收征管活动。” 截至目前,北京市地税局仅委托北京市国土资源和房屋管理局征收契税。