送货上门检验标准化流程参考

业主入住是物业管理公司与服务对象的第一次接触,也是物业管理公司直接为业主服务的开始。 做好占用管理工作,关系到物业管理公司能否对园区实施良好的管理和服务,也关系到业主与物业管理公司之间法律及其他经济关系的可持续性和发展。 入住管理一般分为三个阶段,即业主入住前的准备阶段、入住过程阶段、验房、装修入住阶段。 这里重点介绍业主入住前准备阶段的管理工作。

无论是普通住宅园区(含高层住宅)还是高端住宅园区(含别墅),入住前的准备工作都是相似的。 主要包括:

1.早期干预

早期介入是指物业管理公司在中标后、经过初步的物管招投标流程后、实际接管物业之前,提前进入小区,站在业主的角度与开发商进行沟通、协商或提出合理化建议。和物业管理。 使开发建设的物业能够最大程度地满足业主的需求和物业管理的需要。

1、熟悉所辖区域。 物业管理公司进入小区后,应尽快了解和掌握园区总建筑面积、建筑面积、绿地面积、道路面积; 了解并掌握建筑物、单元、楼层的数量、电梯、水泵、照明等设施设备的数量; 了解并掌握地下管道走向和阀门位置、化粪池数量和位置、消防井数量和位置、停车场、自行车棚的位置和容量; 了解和掌握社区内景点的风格、树木花卉的品种数量、垃圾桶的数量和位置等。

3、接管信息 物业管理公司在实际接管物业前,应首先向开发商接管该物业项目的相关信息。 主要包括:a. 产权信息:包括产权项目批准文件; 土地使用批准文件; 施工许可证; 拆迁安置信息等。 技术资料:包括物业工程竣工图及总平面布置图、建筑物、构筑物、设备、附属工程、地下管网及隐藏管线全套图纸; 项目建设和竣工报告; 项目预决算等。 c. 其他信息; 经有关部门确认的房产项目名称(或地名)、门牌号、住户人数等文件; 消防部门验收文件; 使用地下防空设施临时用作停车场、仓库等的,需有人防部门的批准文件等待。

4、接管财产。 虽然物业管理公司在将房产交给开发商时代表业主接管了房产,但为了减少日后实际管理中因房产质量或使用不便而带来的困难和麻烦(甚至可能导致业主和业主接管该房产)。 如果与管理公司有冲突),接管房产要慎重。

物业接管过程中,物业管理公司重点对共用部位、共用设施设备及配套工程(设施)进行验收和接管(各房间的验收重点是房屋向业主的移交阶段) )。 物业助理:在验收时应注意以下几个方面: 坚持符合条件的一处房产接收的做法。 如今,物业管理招标竞争非常激烈。 不能因为其中一项不合格而拒绝接受整个房产项目。 这很容易导致开发商和物业管理公司反目成仇。 事实上,一个物业的所有子项目同时交付的情况并不多见。 即使道路、绿化、环保、供水、供电等配套工程全部竣工并全部通过验收,设备设施仍需一段时间的调试和验证。 例如:供暖和制冷需要两个供暖/制冷周期才能正式接管。 b. 验收、接管过程中发现问题(包括设计缺陷)的,应明确记录,约定期限,并督促开发商(或开发商委托的施工单位)处理现有问题。直至项目再次合格验收。 C。 确定收到的财产的保修。 通常有两种保修方法。 一是开发商按照建设部及有关部门关于施工保修的相关规定负责保修; 另一种是物业管理公司负责保修,开发商••一次性拨付保修费。 。 无论采取哪种方式,都必须在财产交接记录中载明。 d. 物业项目符合要求后,物业管理公司应与开发商签署验收接管文件,注明验收接管时间、双方管理人员以及双方意见等,这是边界和依据用于明确双方的责任。

2、管理和服务人员的准备

根据规模(面积、户数)、构成(多层、高层、别墅等)、档次(高层、住宅、低层)、要求(开发商对购房者和物业的承诺)进行准备和管理管理行业规定)的接管财产。 在。 管理办公室主任和部分管理人员应先到岗,其他管理人员可根据工作进展逐步到岗。 管理办公室主任、部门负责人和管理骨干必须持有《物业管理从业人员岗位证书》方可上岗。 在确定管理人员时,要坚持精干、务实、能一职多能的原则,尽可能减少管理人员数量,避免职能部门重叠,减少行政开支。

各类服务人员必须在业主入住前就位。所有服务人员上岗前必须经过培训和实际操作考核。 培训考试和实际操作考核合格后,方可上岗。 所有检查和评估均应记录并保留。

3、管理服务设施和工具的准备

2、各种维护工具和设备维护工具和设备主要包括:下水道疏通机系列:社区水电维护所需的工具; 绿化用割草机、树墙机(锯)、喷雾(药)机等; 水(电)焊系列; 其他房屋维修的工具和设备等。俗话说:“人之技不如人之家”。 如果没有相应的维护设备和工具,业主入住后的实际管理服务就会无所适从。

3、消防安全设施和工具 消防安全设施和工具主要包括:灭火器、灭火弹、沙箱、专用消防钩枪、铲子、斧头、消防水带、岗亭、对讲机、警棍(橡胶)和强大的手电筒等待着。 本制剂是本着安全第一的原则。 当发生火灾或其他紧急情况时,必须确保这些设施和工具能够有效使用。 4、园区内各种标识的编制需要大量的人力、财力,具体分为: 服务标识:主要包括企业标识或吉祥物、人员胸牌、桌牌、管理人员服装、服务人员服装、保安服装、管理办公室职能部门门牌等; b. 物体标识:是指物体上有物体名称或单位名称的物品,如垃圾桶(桶)、清洁车、消防井(消火栓)、建筑门牌、设备铭牌等; C。 警告标志:带有警告或限制的标志。 比如请不要靠近、不要干活、不要关闭开关、油漆未干、这里很危险、禁止停车、禁止燃放烟花爆竹等; d. 提醒标志:主要是保护花草(例如:小草有生命,请仁慈的标志); 注意卫生(如人人有责保持公园清洁的宣传牌等)、车辆管理(如请在自己的车位停车、请慢速行驶等); 消防安全(如:防火。防盗标志或宣传牌等)。 e. 引导(又称指示)标志:主要包括公园平面图、分公园或建筑标志牌、公园车道、停车场出入口标志等。

4. 合伙企业加盟文件的准备

物业管理公司必须在业主入住前准备好各种文件。通常

需要准备以下文件和资料:

1、占用通知书:占用通知书是物业管理公司(含开发商)在房屋验收合格后通知业主可以接管房屋的文件。 目前最常见的方式是通过电话通知业主以及在公园入口(或售楼处)公开张贴通知。 新闻媒体上也有以广告形式发布的通知。 入住通知必须提前发出(邮寄),一般提前一周。入住通知没有固定的格式或样式,但通知内容应明确写明入住时间、时间和地点。入住地点、申请入住时应携带的文件、入住要求。

需要缴纳的费用、要求业主本人不能亲自到场并委托他人办理等。

2、社区的各项管理规定。 小区的各项管理规定应在业主入住前在《业主手册》中详细说明。主要规定包括:《绿化管理规定》、《卫生保洁管理规定》、《公共秩序管理规定》、《 《消防安全管理规定》、《房屋保养维修管理规定》、《装修管理规定》、《共用件及设施管理规定》、《园区机动车辆管理规定》

《管理规定》、《停车场管理规定》、《电梯使用规定》等。 3、委托合同及《业主临时协议》 业主入住前,应将物业管理公司与开发公司签订的《初步物业管理服务委托合同》张贴在入住地点,以便业主清楚了解物业管理公司。 开发商的责任、权益以及如何落实物业管理服务业主的承诺。 b. 制定并公布《业主临时协议》。 业主委员会成立时,应当以建设部《业主公约》示范文本为基础,参照《业主临时公约》的实施,制定园区《业主公约》。 届时,《业主临时公约》将废止。虽然是《业主临时公约》,但物业管理公司仍需参考建设部《业主公约》示范文本,根据实际情况认真制定。根据园区实际情况。 如果有需要的话可以

邀请已预购房屋的业主、开发商代表参与制定。

4、公布物业管理服务收费标准。 无论启通花园R还是高端花园R,业主入住时应收取的所有管理服务费均需向物价管理部门备案,申请收费许可证,取得物业管理标准价目表服务,并在入住前提交给物价管理部门。入住地点将另行通知。 明确按实际价格收费,否则属于非法收费。 交接前的准备工作是否充分、完整,将直接影响交接的顺利进行。 交接前组织案例研讨、专业学习,并进行模拟演练,为顺利交接奠定坚实基础。

(一)业主基本信息表的编制

每栋楼都是一页,内容包括几个单元、几个楼层、几个房间、业主姓名、面积、户型。 该表格已成为交接及今后维护工作的重要依据。 也是交接前期培训员工、熟悉小区房屋类型、房屋数量、业主姓名的重要数据。 也可以以业主座位表的形式进行。 这项工作有助于房屋交接时快速、准确地识别业主身份。

(二)员工培训工作

员工在移交前应熟悉的事项包括:

1、社区基本概况;

(二)基本户型、面积、每栋建筑户数;

4、向销售部门梳理每个客户的付款情况,向开发商了解收房时必须支付哪些费用,并以表格列出;

5、梳理销售过程中向客户承诺的问题与目前房产交付的差距:

6、会同物业公司及工程部人员对各单位进行房屋勘察,了解工程是否存在问题,并做好记录,形成书面文件提交给开发公司。 开发公司将向各部门了解情况,及早进行整改或改进。 统一解释;

7、学习两本书(《质量保证书》和《使用说明书》)的内容和住院医师手册的内容;

8、研究初步物业管理协议,逐字理解,能够提问并解答;

9、向物业管理公司了解客户接管房屋时必须缴纳哪些费用,以及每项费用收取的原因和金额。

(3) 文件准备

1、为社区每户建立档案,每户一份档案,按照建筑物、单位贴上标志,放入文件柜; (此项工作由物业管理完成)

2、填写两份重新交付文件和财产收回通知书; (由销售部填写)

3、填写初步物业管理服务协议中的相关内容,包括填写区域、房屋位置、公章等;

4、将编制好的物业管理初步协议(一式两份)、质量保证书、使用说明书、住户手册、业主信息表放入各户档案,并妥善放置; (也可以与物业管理公司分离))

5、现场经理或主管对以上问题和文件进行整理,确认每个问题的完成时间和相应负责人,形成表格送相关部门执行,并跟进进度定期进行工作;

(四)组织人员进行模拟演练,不断完善交接程序,确保理论上万无一失。

5、房屋验收

1.正确的验房程序

1、核对三册、一证、一表。 《住宅质量保证书》(可带走)、《住宅使用说明书》(可带走)、《建设工程质量合格证》,“一证”指《房地产开发建设工程综合验收合格证》,表1为《竣工验收登记表》。 根据国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》:“房地产开发项目竣工后,验收合格后方可交付使用”。

2. 验收。 一般情况下,在房屋过户过程中,业主看房前,物业管理公司会催促业主缴纳物业费等相关费用。 业主可以与他们沟通,验收后支付费用。 到物业管理处领取钥匙,钥匙应包括楼层钥匙、入户门钥匙、垃圾箱钥匙、水表、电表等。 注:不付款、不签名、不先验房。 发现问题后,不能付费、不能签收。 先把房子修好,同时收集证据,为以后取证打下基础。 特别是房屋检查问题记录表应保存。

3.核实房屋总面积。 减少公寓内部面积而增加共享面积的情况很多。 收房时要确认买卖合同所附图纸是否与实际相符,结构是否与原设计相同,房屋面积是否经过房产部门实际测量,是否符合实际情况。与合同签订的面积有任何差异。 (先查一下房屋买卖合同,看看误差有多大,一般是3%,3%以内的差异不予考虑,超出部分进行处理。建议合同设置误差为2%,但最好不要超过5%。)双方根据合同签订。

4、签署相关文件。 在签订业主协议或初步物业管理合同时,看好条款,不要放弃自己的权利。

5、支付合理的费用。 这里的合理费用包括:物价局批准的物业管理费、装修押金、垃圾清运运费等。

2.验房所需工具

物业助理提醒,房屋的正常验收通常需要1至2小时。 需要携带的工具有: 塑料脸盆:用于下水管道的检查验收;

小锤子:用于检查房屋墙壁、地板是否空心;

塞尺:用于测量裂缝宽度;

5米卷尺:用于测量房屋净高;

万用表:用于测试各强电插座、弱电插座是否畅通;

计算器:用于计算数据;

笔:用于签名;

扫帚:用于室内清洁;

小凳子、一些报纸、塑料带、包装绳:如果长时间使用,可以休息一下,预先封闭下水管道。

三、验房的内容和方法

目前,开发商提供的验收单中不包含公共设施的验收,不少公共设施成为验收盲区。 业主应要求开发商对公共设施进行验收,并将验收结果写入移交函中。 如有不符合合同规定的部件或​​存在质量问题,业主有权要求开发商修理。

外观:立面、外墙瓷砖、油漆、单元门、走廊。

检查墙壁:光滑度、是否漏水、是否有裂缝:特别检查一些墙壁是否有水痕,特别是一些山墙、厨房卫浴顶、外墙等,如果有,一定要查清楚尽快原因。

检查防盗门:是否有划痕,门边是否变形,门与门框密封是否严密,门、锁开关应灵活。

进屋后观察猫眼是否松动、不清晰、视力不全,或因异物而看不清,应修理或更换。

检查入口门铃:用 2 节 AA 电池测试门铃。 不响或连续响3

走廊窗户:是否有纱窗? 如果没有,请及时询问。

检查门窗的密封性:是否完好,可将一条长纸条放在密封点上,关上门,压住纸条,用力将其拉出。 多点测试,看密封条受力是否均匀。

窗户:推拉窗的纱窗和窗扇灵活,不会相互碰撞。 窗户外窗框上应有防堵帽,防止下雨时异物堵塞排水,导致水进入窗户。 当双层玻璃内外都无法擦拭干净时,应要求更换玻璃进行清洁,否则日后就不好解决了。

高度:用箱尺检查屋顶,取4至5个点进行测量。 如果数值一致,例如房间的高度为2.5毫米(或2.6毫米),则表示屋顶没有倾斜。

墙壁和地板:用工厂的直尺(或有水位的专用尺),靠在墙壁和地板上,检查是否平整、光滑。 还要观察是否有划痕或裂纹,墙上是否有爆炸点(爆炸点:生石灰正在生产熟石灰)。混合物可能因混合不均匀而不能很好地上升,干燥后会形成爆炸点。墙。)

乳胶漆质量:墙壁、天花板是否光滑? 当周围光线较暗时,使用大功率灯泡(200瓦)进行照明。 当灯打开时,通过光影立即可以看到墙壁和天花板是否笔直。 如果没有,则需要重新涂抹腻子。 画。 如果该区域被粉刷(修补),它将与墙壁原来的颜色不同。

空鼓:用手锤上垫几层纸(避免留下锤痕),敲击墙壁,检查墙上是否有空鼓。 测量墙砖空心度的专用钢针锤(10g)=

一般情况下,有空鼓的地方都会发出“咚咚”的声音。 如果出现空鼓现象,一定要尽快指示随行物业人员进行修复。 否则装修时很容易渗入地板,有碍邻里关系。

管道安装、光滑度、密封性:用手用力摇动供暖管、供水管,应固定牢固。 如果松动,应重新紧固。 打开水阀,看排水是否通畅(否则下水管道会被建筑垃圾堵塞),排干水,用卫生纸擦拭上下管道底部,看是否有漏水现象。

厨房和卫生间:瓷砖铺到顶部。 检查内外角成90度,四个角(屋顶四个角和地板四个角)无凹凸,地砖、墙砖无变形、开裂或变形。空心。 用小锤子将地砖、墙砖划伤。 如果有空洞的声音,说明瓷砖没有铺好。 随着时间的推移,瓷砖可能会开裂、脱落,应重新铺设。

厨房烟道:用纸卷点燃火,将火和烟扑灭。 将其放置在烟道口下方约十厘米处。 检查烟雾是否升到烟道口,立即掉头吸走。

管道煤气:将烟纸卷放在报警装置附近,看报警装置动作是否灵敏。 报警器会发出声音和灯光,同时关闭进气电磁阀。 如果不起作用,请及时修复。

闭水测试和水表空转测试:(重要测试项目)打开水龙头检查是否漏水、堵塞。 使水流尽可能大且快。 看一下水压。

2.我们来试试排水速度。 (一般新房都会给业主配备一个简易的水龙头)。 用万用表测量各强弱电流是否通畅。

排水情况:先将盆注满水,然后将水倒入各个排水点,即水槽排水口、浴缸排水口、卫生间排水口、厨房卫生排水口、阳台地漏等。基本上每个排水口都要充满水。大约两盆水。 您应该听到潺潺声,并且表面不应积水。

地下水情况:把马桶里的水放掉,浅一点即可(约2cm高)。 然后和楼下的业主预约24小时检查他浴室的天花板。

卫生间:如果卫生间在走廊有窗户,应安装防盗网。 如果没有窗户,应有通风孔。 通风孔位于吊灯下方。 距离通风口最近的出口是防水出口。

卫生间通风:吊顶下方应留有通风口。 停留在吊顶上时,用手电灯检查是否可安装,并用上法测量拉力。 用手电筒检查烟道或通风口内是否有建筑垃圾。 采暖散热器:散热器顶部应有排气孔。 使用时应扭动以排出气体。 如果无法拧紧,则需要修理。 否则气体无法排出,散热器也不会升温。 还要注意安装散热器时,进出水管的坡度符合要求,否则会影响供暖。 镜子:用镜子在门的顶部和底部检查这些暂时看不到的区域是否已涂漆。 如果是浴室门,门的顶部和底部没有完全涂漆。 时间一长,由于环境潮湿,浴室使用率高,门底会过早腐烂损坏。

电器、管道等:

A、检查插座:将带指示灯的插座插入五孔插座中。 如果灯亮,则表示有电。 此时,将总开关盒内的插座开关拔下(应有标记)。 指示灯将熄灭。 经常测试几次。 这证明开关和线路状况良好,插座安全。 如果将开关拔下,插座指示灯仍亮或闪烁,则说明开关质量有问题或接线错误。 立即修复。 否则,一不小心触电,无法及时切断电源,危及生命。 插座还应使用兆欧表测试对地绝缘是否良好。

B、开关箱内各分支开关应有明显标志。 如有遗漏或不清楚,请立即更正。 开关箱内的开关应安装牢固,每一个开关都应左右摇动检查。 如发现松动,应紧固或更换。 否则接触不良,产生火花,会给以后的使用带来更大的危险。

C、检查有线电视插座、宽带插座是否松动或插不上 3

D. 检查弱套接字的数量

E、检查可视对讲、紧急呼叫按钮是否正常。

检查完这些任务后,如果没有问题,就可以签署录取交接函; 如果有问题,需要与物业管理人员确定解决方案和结算期限,看解决方案是否会影响房屋的关闭。 如果确实如此,则需要进行谈判。

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