无效成本办公楼办公区末端风道及设备拆除改造问题

01 无效成本的定义

房地产项目实施过程中产生的费用,对产品形成、价值提升、营销推广没有作用,无法获得客户认可和补偿,属于费用浪费;

02 相关问题

办公楼办公区的风管、水管、设备施工完毕。 小业主投资后因装修原因,需要重新定位、拆除、改造、安装;

03 案例

①项目概要:

总建筑面积359,049.00平方米,其中住宅楼60层,总建筑面积88,264.00平方米,办公楼68层,总建筑面积162,292.00平方米,4层商业购物中心建筑面积38749.00平方米,设有地下室。 共3层,建筑面积69744.00平方米。

②合同概要:

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③问题描述:

合同接口《空调水系统,包括办公区室内风机盘管的冷冻水、冷凝水管、阀门、电动二通阀、保温等;空调送风系统,包括室内风道、办公区风阀、风机盘管、回风箱、出风口、保温等;空调控制系统,包括办公区室内风机盘管温控器与空调控制系统之间的温控器、控制电缆、电线管等。风机盘管和电动二通阀。”

办公楼办公区冷冻水、冷凝水管道、阀门、室内风道、风阀、风机盘管、回风箱及控制系统施工已到达区域末端。 但由于后期投资,小业主办公区的装修风格以及办公区人员密度受到影响等影响,导致与小业主协调装修,涉及到大量的拆装、改装、风管、水管的重新定位、重新安装及材料浪费;

④无效成本:约100万元;

04 无效的成本分析

1、定位招商阶段,定位招商问题,办公区和公共区域交接标准,精装修还是粗装修,小开间格局还是大开间格局,在招商阶段没有要求和指导,小业主入住后装修布局必须与整体机电布局相结合,或者可以增加送风段管道长度,避免拆卸、改装等;

2、设计阶段,图纸设计出现问题。 水管、风管未与后期装修布局要求同步设计。 空调主管、空调支管的图纸设计集中在办公区中部,导致后期对主管及设备进行大量拆改;

3、招标阶段存在合同权属问题。 招标阶段接口讨论未考虑后期运营及投资需求,导致合同接口包括冷冻水、凝结水管、阀门、电动二通阀、风道、风阀、风机盘管、末端管道后期对回风箱、排风口、保温等设备进行了大量拆除和改造;

4、施工阶段,在施工拆除和改造过程中,大量风管、水管等管道被拆除,没有系统化管理,造成较多损坏和损失。 回风箱、风机盘管等设备被拆除。 虽然施工单位进行了交接,但实际工程完成后,却找不到大量设备和材料;

05 解决方案

1、在定位招商阶段,写字楼的办公区域和公共区域交接标准,无论是精装修还是粗装修、小开间格局还是大开间格局交付,定位都要结合与设计; 在招商阶段,小业主入住后的装修风格,一定要与整体机电布局相结合,招商要与设计相结合,定位、招商、设计要前置,紧密配合;

2、设计阶段办公区空调水系统、室内风机盘管冷冻水、冷凝水管道; 办公区域的空调风系统、室内风道、风阀、风机盘管等; 图纸设计主管(风管、水管)应靠近核心管布置,避免管道集中在办公区中部,导致办公室后期装修时需要拆除、改造主管管道区域;

3、招标阶段,在合同权属方面,建议将公共区域建设完成,并在办公区域室内留出50cm的阀门。 具体为:所有公共区域内空调系统的安装调试,公共区域外的空调系统水管均应预留50cm。 室内50CM,安装截止阀。 风道预留至办公区各房间的支管调节阀。 走廊与办公区墙体之间的气压平衡管道除房间内出风口外全部完工;

4、施工阶段,对后期可预见的拆除、改造工程,必须加强现场管理。 涉及后期拆除、改造工程需要保护性拆除的,拆除、改造工程量须经建设单位、监理单位、咨询单位、项目部签字确认; 拆除的管道、设备需要移交给公司资产管理部门,在后期工程中重复利用,避免工程移交施工单位后造成材料损失;

06 风险管理应对措施

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